PARTIE I - DPE à l’immeuble, DPE collectif ou DPE à l’appartement ? 

La question paraît évidente, mais elle est néanmoins récurrente dans le cadre d’une vente. Faut-il réaliser le DPE des appartements ou le DPE de l’immeuble ? Selon l’article L.271-4 du CCH, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, il faut un dossier de diagnostic technique. Ce DDT contient le DPE du bien vendu. Si on vend l’immeuble, il faut donc réaliser le DPE de l’immeuble. Il exige une certification avec mention.

On l’appelle parfois DPE collectif, mais c’est le même diagnostic de performance énergétique, réalisé à l’échelle de l’immeuble. Alors pourquoi est-ce que tant de notaires réclament les DPE de tous les appartements au lieu du DPE de l’immeuble ? Pour diverses raisons, par exemple à cause de certaines dispositions de la loi Climat Résilience (interdiction de louer et audit obligatoire). Le notaire peut vouloir :

• informer l’acquéreur de la classe DPE des logements s’il veut les louer ;
• éviter de faire appel à un diagnostiqueur certifié avec mention ;
• échapper à l’audit énergétique réglementaire de l’immeuble énergivore ;
• appliquer des textes réglementaires qui ne sont plus en vigueur.

En effet, depuis le 1^er juillet 2021, un DPE collectif ne vaut plus un DPE individuel pour chacun des lots. Cela n’empêche pas de réaliser les DPE des appartements, si l’acheteur les veut, mais c’est facultatif. D’ailleurs, lorsque la gestion des équipements est homogène, le diagnostiqueur peut générer des DPE individuels à partir du DPE de l’immeuble. Il visite alors l’ensemble des logements ou se base sur un échantillon.

DPE COLLECTIF LOI CLIMAT RÉSILIENCE VS DPE VENTE

Lors de la vente d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, il faut faire un audit énergétique obligatoire. Là encore, c’est l’audit de l’immeuble et non l’audit de l’appartement. La réglementation n’impose pas d’audit énergétique pour un appartement noté F ou G. Par ailleurs, la certification avec mention du diagnostiqueur ne suffit pas à l’habiliter pour cette mission. Le vendeur devra faire appel à un bureau d’études ou à un architecte qualifié.

Depuis le 1^er janvier 2024, les bâtiments d’habitation collectifs en monopropriété doivent aussi avoir un DPE collectif, hors vente. En effet, l’article 158 de la loi Climat Résilience crée l’article L.126-31 du CCH. Tout bâtiment d’habitation collective (monopropriété ou copropriété) dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un DPE collectif / immeuble. L’entrée en vigueur dépend du nombre de lots.

Cette obligation s’applique également en l’absence d’équipement de chauffage ou de refroidissement collectif. C’est un diagnostiqueur certifié DPE avec mention (tous types de bâtiments) qui l’établit. Soit dit en passant, en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle entrera en vigueur en janvier 2028.

UN DPE COLLECTIF POUR LA VENTE / LOCATION ?

Des professionnels et des organismes tels que le Conseil national de l’habitat proposent de tenir compte du DPE collectif à la vente ou à la location d’un logement. Plus exactement, le principe est de conserver la meilleure des deux notes. Si un logement individuel sort en G alors que le bâtiment est classé E, l’étiquette E prévaut. On pourrait ainsi continuer à louer des passoires thermiques… mais peut-être au détriment du futur occupant.

Le DPE collectif obligatoire, hors transaction, s’élabore comme avant la vente d’un immeuble en monopropriété. Pour le moment, ce DPE collectif version loi Climat Résilience n’est pas destiné à intégrer le DDT. Toutefois, en monopropriété, il sera vraisemblablement possible de l’utiliser pour vendre l’immeuble, sauf expiration de la durée de validité (10 ans) ou réalisation de travaux modifiant le niveau de performance énergétique.

En copropriété, on le présente lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il permet éventuellement d’élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). À ce propos, l’absence d’information sur les équipements collectifs oblige à faire un calcul par défaut, au risque de pénaliser la note de l’immeuble et de réduire l’intérêt du diagnostic.

CAS SPÉCIFIQUES : USAGE MIXTE, BÂTIMENT CLASSÉ

L’article 158 précédemment cité cible notamment les copropriétés « à usage de logements, bureaux, commerces ». Ceci nous amène à une situation parfois mal comprise. Le DPE collectif s’effectue avec la méthode 3CL-DPE 2021 qui ne concerne que l’habitat. Dans le secteur tertiaire, le calcul de la performance énergétique repose toujours sur la méthode dite sur factures. Le DPE affiche alors la consommation d’énergie « réelle ».

Actuellement, il est donc impossible de faire un seul DPE à l’immeuble pour les appartements et les locaux commerciaux. On ne peut pas mixer le calcul 3CL et la méthode sur facture. Pour vendre un immeuble mixte en monopropriété, il faut deux DPE, un pour les logements et l’autre pour les commerces, même s’il n’y a qu’un seul bâtiment.

Enfin, un immeuble partiellement classé monument historique n’est pas exempté de DPE. Il ne l’est que si tout le bâtiment est classé ou inscrit à l’inventaire en application du code du patrimoine. Dans ce dernier cas seulement,  l’article R126-15 du code de la construction et de l’habitation s’applique. S’il n’y a, par exemple, que les façades, une partie d’une salle à manger ou un escalier classé, le DPE à l’immeuble reste obligatoire.